Meglio mutuo o affitto?

È il dilemma del momento: meglio accollarsi un mutuo e acquistare casa o ripiegare su un contratto d'affitto?

Scelta difficile, visti i prezzi delle case che restano alti ma per ora stabili; nel contempo, gli aumenti dei tassi d'interesse dei mutui. In un solo mese, nel gennaio scorso per la precisione, i tassi sono saliti dal 3,01% al 3,53%: mezzo punto percentuale in un solo mese non è affatto poco e pare che siano destinati ad aumentare ancora. Di conseguenza, puntare oggi a un mutuo a tasso variabile comporterebbe il rischio di vedersi aumentare la rata mensile di volta in volta.

Milano: secondo l'analisi dell'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i prezzi degli immobili hanno registrato un incremento del 2,5% e non registra flessioni dal 2016. Nonostante tutto, nella città meneghina nel 2022 sono state compravendute 28.595 abitazioni residenziali segnando un +6,1% rispetto al 2021. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita è di circa4.400 euro al metro quadro.

Alla luce di tali dati, una risposta di massima si può dare ed è favorevole all'acquisto, se si tratta di un'abitazione permanente, o almeno per qualche anno. La scelta è più conveniente dell'affitto perché la rata di un mutuo di lunga durata non arriva a superare un canone di locazione, e alla fine ci si ritrova comunque un immobile di proprietà.

I canoni d'affitto hanno subito l'adeguamento all'indice Istat legato alla crescita dell'inflazione con un aumento del canone di locazione ben dell'11,3%. Non sono da colpevolizzare i proprietari degli immobili, piuttosto è un dato di fatto che, essendo anche quello un costo, deve essere adeguato all'andamento dei prezzi.

Va fatta una precisazione però: l'adeguamento è dovuto solo se specificato nel contratto d'affitto: controllate quindi se è inclusa una clausola che riporti questa condizione. E potete controllare personalmente gli indici e le percentuali d'aumento consultando il sito dell'Istat nella sezione dedicata.

Anche i contratti di affitto a cedolare secca sono esenti dalla rivalutazione annuale Istat e quindi l'ammontare del canone sarà blindato per l'intera durata.

In definitiva, che fare? Mutuo o affitto? Le opzioni non sembrano rosee, prendere una decisione è tutt'altro che semplice. Ma i dati parlano chiaro: il mutuo per l'acquisto resta l'opzione migliore da un punto di vista economico generale. Vediamo perché.

Rivalutazione del capitale nel tempo. Come abbiamo evidenziato, i prezzi delle case dal 2008 sono rimasti grosso modo stabili nonostante la crescente inflazione abbia impoverito l'intera popolazione. I dati rilasciati dall'Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa confermano che l'investimento nel mattone resta dunque la scelta migliore se si vuole salvaguardare il proprio patrimonio dalla svalutazione.

Scelta del tipo di mutuo. La decisione della Banca Centrale Europea di aumentare i tassi d'interesse ha effetto sia sui mutui a tasso fisso che su quelli a tasso variabile. Quelli a tasso fisso sono al momento i più richiesti ma si può anche optare per una soluzione a tasso variabile associando alcune opzioni di protezione. Inoltre oggi c'è la possibilità di surroga, ossia avere facoltà di trasferire il proprio mutuo a costo zero da un istituto di credito all'altro, se la cosa comporta dei vantaggi sui costi.

Mutuo giovani. Per chi vuole acquistare la prima casa entro i 36 anni d'età, c'è la possibilità che le banche eroghino fino al 100% del prezzo d'acquisto.

Disponibilità economica iniziale. Oggi le banche erogano un mutuo solo per un massimo dell'80% del valore totale dell'immobile, quindi bisogna disporre comunque di un certo capitale iniziale che copra quel 20% di gap.

Detrazioni fiscali. Mentre con l'affitto si può ottenere una detrazione una tantum e solo per alcune fasce di reddito, il mutuo in certi casi consente detrazioni più vantaggiose.

È chiaro che con tutte queste opzioni la cosa migliore è affidarsi a esperti del settore che sappiano consigliarvi per il meglio a seconda delle vostre esigenze.

Il nostro consiglio è di affidarsi sempre a un consulente esperto in grado di identificare la soluzione più adatta, che tiene conto:

1. delle esigenze di chi richiede il mutuo,
2. dei finanziamenti proposti dagli istituti finanziari,
3. dell'iter della richiesta,
4. dell'opportunità rispetto alla garanzia statale Consap che sostiene il rischio delle banche e consente ai privati e alle imprese di accedere più agevolmente al credito.