DECALOGO VADEMECUM DELLA CEDOLARE SECCA AFFITTI
Flat tax per alcuni tipi di investimento immobiliare.
1)- Imposta sostitutiva dell'IRPEF, delle addizionali comunali e regionali, dell'imposta di registro e bollo (si attua mediante un versamento a titolo di imposta definitiva ).
2)- Scelta opzionale : quindi non obbligatoria, ma facoltativa e vale per tutta la durata contrattuale.
L'opzione puo' esser oggetto di revoca da parte del contribuente.
3)- Base imponibile e' costituita dall'intero canone di locazione effettivamente convenuto tra le parti, e non dal canone depurato della deduzione forfettaria del 15 % per la gestione e la manutenzione dell'immobile.
4)- Oggetto sono le locazioni abitative : escluse tutte le locazioni ad uso diverso.
Ai fini della registrazione del contratto occorre fare attenzione alla classificazione catastale.
5)- Soggetti interessati :
--- i locatori soggetti ad IRPEF che non lochino nell'esercizio di impresa, arte o professione;
6)- Le aliquote: 19 % sui canoni dei contratti agevolati; 21 % sui canoni dei contratti liberi.
7)- Rimane escluso l'aggiornamento annuale Istat dei canoni locatizi; va data comunicazione al conduttore con lettera raccomandata.
8)- Calcolo della convenienza economica:
Il risparmio fiscale diretto complessivo, piu' la capitalizzazione degli interessi dell'investimento di tale risparmio ( sulla base della redditivita' dei titoli del debito pubblico); meno la capitalizzazione dell'indice Istat non applicato.
Secondo conteggi compiuti dal centro cittadino e fisco , supponendo come condizioni economiche generali:
- Inflazione 2 %
- redditivita' titoli di stato 2 %
- addizionali regionale e comunale e varie 1,5 %
- Imposta di registro 2 % a carico del locatore per il 50 %
Risulta un risparmio per l'intero periodo del:
A) contratto libero ( 4 anni + 4 ):
-Aliquota Irpef 43 %- risparmio 105 % - rispetto al canone di 100
-Aliquota 41 % risparmio 89 %
-Aliquota 38 % risparmio 65 %
Ove l'inflazione salisse al 3 % , pur accompagnata da un parallelo equivalente aumento dei tassi di interesse, si avrebbe un calo della convenienza( per il contratto libero) dell'ordine del 25 % .
B) Contratto agevolato
( 3 anni + 2)
-Aliquota 43 % Risparmio 86,7 %
-Aliquota 41 % " 70,7 % -Aliquota 38 % " 46,7 %
9)- In caso revoca dell'opzione da parte del contribuente locatore nel corso del contratto, l'aggiornamento non applicato non puo' esser recuperato.
Nella determinazione del canone dovuto dal conduttore non si computano gli incrementi Istat relativi al periodo per il quale il locatore ha precedentemente rinunziato all'aggiornamento, a motivo della adesione al regime della cedolare secca.
10) Effetti nei confronti del conduttore: calmieramento diretto del canone locatizio.
Agli attuali tassi di inflazione e conseguente aggiornamento Istat, il risparmio camplessivo, nel corso della durata del contratto libero, per l'inquilino sara' pari al 56 % di una annualita' del canone di locazione.
Per il contratto agevolato sara' pari al 20 % .
Se l'inflazione dovesse salire al livello del 3 % il risparmio aumenterebbe rispettivamente all'84 % ed al 30 % .
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